途乐证券旧改15年, 深圳福田老小区变身千万豪宅, 要卖12万/㎡?

深圳又一个有话题性的楼盘即将开盘。

作为福田核心区稀缺的新房供应，新世界香蜜四季家园8月初刚打开预约通道，后台便涌进3800+组客户，而首批房源仅百余套，供需悬殊下，排队看房的热潮迅速引发市场聚焦。

但热度之下，争议也随之而来。从1984年的华泰小区到2025年的“香蜜四季”，项目辗转15年旧改长跑；更受关注的是开发商深圳新世界，其过往项目销售中，曾被质疑存在“捂盘”行为；叠加项目可售商品房共700余套，首批实际推售却仅百余套，这一操作也被业内质疑是换汤不换药的“饥饿营销”。

那么，这个福田新晋豪宅底色究竟怎样？

旧改15年的豪宅叙事

新世界香蜜四季家园的前身为华泰小区，建于1984年，小区占地面积约5.5万平方米，由1栋综合楼、18栋住宅楼和8栋单身宿舍楼及部分构筑物组成，归属深圳华泰实业有限公司，居住了近900户住户。

早在2005年，福田区政府就正式认定华泰小区为“旧城区”，并于2010年纳入城市更新计划，是深圳第一批纳入城市更新改造计划的旧改项目。

华泰小区旧貌。

2012年，深圳新世界被确认为项目实施主体，并于2013年正式启动城市更新。由于各种复杂的历史遗留问题，旧改一直推进到2017年，才逐步形成搬迁补偿安置方案。2018年，项目正式启动签约，但此后，项目又被签约率问题耽搁数年。

直到2021年开年，华泰小区旧改拆迁工作顺利完成。当年4月，项目开工奠基仪式正式举行，昭示着这个万人瞩目的项目正式启动建设。开工仪式上，深圳新世界集团董事长黄伟表示，将以最高标准建设项目，更新后的华泰小区，打造以住宅、公寓、商业、酒店为主的成熟大型综合体项目。

支撑香蜜四季开发的深圳新世界集团，堪称粤系房企中以旧改见长的代表性玩家。

官网资料显示，深圳新世界集团创立于1993年，旗下拥有30余家全资、控股企业，业务遍及海内外，总资产规模逾1000亿元，业务布局覆盖深圳、香港、美国洛杉矶等国内外核心城市，地产开发为核心支柱业务。在过往开发历程中，集团曾打造出新世界四季山水、新世界临海揽山这类定位高端的住宅项目，在市场中积累了一定的品牌认知度。

单价12万/㎡+？

项目开工四年后，终于传出开盘消息。2025年8月，新世界香蜜四季官方公众号发布预约看房通知，表示后台已收到逾3800名客户的预约看房申请。南都·湾财社记者随后在该项目公众号预约看房，被销售电话告知为保障一对一看房体验，只能安排到9月2日来参观，需要排队半个月之久。

为什么项目还未开盘便吸引了市场如此高的关注度？

一方面，项目的区域价值优势较为突出，近享香蜜湖成熟的商业、生态资源辐射，同时可承接福田金融中心持续发展的价值红利；另一方面，福田核心区尤其是香蜜湖周边，已长期处于新房供应断档状态，供需紧缺使新盘项目拥有较高的关注度。

作为市场新晋豪宅，项目的推售价格自然也成为市场关注的重点。据了解，新世界香蜜四季首批推售产品为105-279㎡三至六房。目前价格还未公示。但项目现场销售告诉记者，105㎡的房源总价区间可能在1300万-1400万元之间，折合单价在12万元/㎡以上。

但对比周边价格来说，这个定价可能并不具备太大优势。据深圳贝壳研究院监测，该项目周边在售二手住宅小区挂牌均价为：缇香名苑9.1万元/㎡、东方玫瑰花园9.6万元/㎡、天健天骄西筑10.3万元/㎡、天健天骄南苑12.2万元/㎡、天健天骄北庐13.5万元/㎡。

尽管香蜜四季的售价与周边次新房天健天骄基本持平，但二者交付标准的差异却值得重点关注。据现场销售透露，香蜜四季交付仅做基础功能性处理——“就是简单弄了水电、刷了白墙，地面是水泥地，不装修倒是也能住进来”。而据了解，片区此前在售的天健天骄项目为开发商统一精装修交付，两者在交付端的品质存在一定差别。

豪宅基因受质疑

价格之外，另一个备受市场争议的问题在于旧改项目的“先天不足”。项目容积率高达7.6，而今年深圳出让的核心宅地容积率多为3.1，对比之下，香蜜四季的居住密度显著更高。更直观的是，南都・湾财社记者日前实地探访发现，尽管目前楼栋仅刚出地面几层，但几栋住宅楼的紧凑感已肉眼可见。

进一步看社区构成，项目10栋建筑中仅5栋为可售商品房，剩余5栋分别为1栋酒店公寓、1栋保障房、3栋回迁房。据现场销售透露，项目回迁房户数达800余户，反超商品房的700余户规模。

在业内人士看来，“公寓+保障房+回迁房”的配置，不仅会因客群结构复杂削弱高端圈层氛围，更会直接影响居住体验，很难和纯商品房豪宅比，未来二手溢价空间可能会受到明显制约。

另外值得注意的是，新世界香蜜四季从定位到宣传，始终刻意绑定“香蜜湖”豪宅IP。项目展示中心的LED大屏循环播放“香蜜湖新规大宅”宣传语，宣传物料中也反复强调“香蜜湖核心区位”，持续强化“香蜜湖豪宅”认知。要知道，在深圳楼市，“香蜜湖”三个字几乎等同于“老牌豪宅区”的代名词。但南都·湾财社记者通过实地踩盘发现，项目的真实区位与宣传存在偏差。

根据深圳市规划和自然资源局发布的香蜜湖地区法定图则，香蜜湖片区范围是香蜜路以东，北环大道以南、香梅路以西，南至深南大道，而香蜜四季所在的原华泰小区，实际属于景田南片区，并不在传统香蜜湖地区的范围内。

大概率“日光”

不过客观来看，虽区位概念存疑，但项目的配套优势确实突出，交通上，项目周边1号线香蜜湖站、9号线香梅站双地铁覆盖满足高效通勤需求；商业上，周边3公里内有香蜜湖沃尔玛、山姆会员店、京基滨河时代中心城等大型商业体，能覆盖高端消费场景。

教育上，项目自建9班制幼儿园，据福田教育官网，其小学学区为荔园外国语小学（景田校区），初中学区为北京大学附属中学深圳学校（集团）黄埔学校。需注意的是，黄埔学校虽为公办初中，但较香蜜湖片区的深圳高级中学（南校区）、福田外国语学校等名校，在师资力量、升学率等核心指标上存在明显差距，未能完全承接“香蜜湖”标签所对应的优质教育红利。